注文住宅を購入する際に考える住宅ローンの種類

注文住宅の購入では、住宅ローンを利用するのが一般的です。ただ、住宅ローンは返済のことも考えなければなりません。また、住宅ローンには複数の種類があり、金利タイプ、借入先、返済方式やローン形態などの特徴やメリット・デメリットを把握しておくことが大切です。

金利タイプによる違い

はじめに金利タイプの違いについて見ていきましょう。金利タイプの選定次第で、返済するトータルの金額が変わるため慎重な判断が必要です。

変動金利

変動金利はローン返済中に金利の変動があるタイプです。6ヶ月に1度、適用金利の見直しがあります。また、返済がスタートする直後は、固定金利や一定期間固定金利と比べると金利が低く設定されているのも特徴です。

見直しの結果、返済金利が変わらない、または低くなる可能性もありますが、逆に金利が上昇することで高くなるケースも想定しなければなりません。ただ、急激な金利上昇があった場合でも返済額の見直しは5年ルールに基づいた5年に1度、さらに見直し額から125%以上にならないよう125%ルールがあります。ただ、金融機関の中には適用していないところもあるため注意が必要です。

固定金利

固定金利は適用金利の変動がないタイプです。返済スタート直後の金利は、変動金利タイプと比較すると高く設定されます。ただ、変動金利は適用金利が上昇する可能性もあるのは無視できません。変動金利が急激に上昇した場合、固定金利のほうが金利は低くなるケースもあります。

一般的によく知られているものは、住宅金融支援機構のフラット35です。返済スタートから修了まで返済額は変わりません。金利の変動に一喜一憂しなくても済みます。ただ、変動金利は金利が下降すれば金利が引き下げられますが、固定金利はその点のメリットはありません。

一定期間固定金利

一定期間固定金利は、最初の一定期間だけ固定金利が適用されます。期間が終了すると変動金利に変えるタイプです。金融機関によっては期間終了後も固定金利を選べるところもあります。一定期間の長さは商品で異なりますが、一般的に短期間だと金利は低くなる傾向です。

住宅購入した直後はどうしても引っ越しや家具や家電など出費が多くなります。その状況の中で返済をしなければなりません。想定外の出費もありえます。そのため、購入後、出費が落ち着くまで安定を求めるなら固定金利や一定固定金利タイプは安心感があるのです。

借入先による違い

住宅ローンの借入先にも違いがあります。民間金融機関、公的融資、フラット35などで違いがあるためチェックしておきましょう。

民間金融機関

メガバンクや地方銀行や信用金庫などが当てはまります。また、農協や労働金庫、ネット銀行にも住宅ローンを取り扱っているため選択肢は幅広いです。民間金融機関の住宅ローンは、借入先となる金融機関だけでなく保証会社の審査もクリアしなければなりません。審査は金融機関ごとに異なるため、審査に落ちても他のところではクリアできるケースもありえます。

民間金融機関を利用するメリットは商品の種類も多種多様です。また、口座を開設して普段から利用している場合、金利の優遇や特典といった特別なサービスを受けられるケースもあります。

公的融資

公的融資は国や自治体や関連機関の住宅ローンです。公的融資では財形住宅融資があります。財形制度を採用している企業の従業員で、財政制度を利用している場合に受けられるのが特徴です。4,000万円を限度とした財形貯蓄残高の100倍を借りられるだけでなく、他の住宅ローンと比べると低金利で利用できます。

また、自治体で住宅ローン事業を行っているかチェックしてみてください。民間金融機関との提携で、利息の一部を補てんしてもらえるケースもあります。

フラット35

住宅金融支援機構と民間金融機関の提携による住宅ローンです。返済期間は21年～35年で、全期間固定金利が特徴としてあげられます。また、フラット35Ｓだと、返済スタート後、一定期間だけ適用金利が下がります。フラット20だと返済期間は20年以下です。

固定金利のため返済計画を立てやすく、民間金融機関でも相談や申し込める手軽さがあります。返済期間が35年と長期のため、月々の返済額も抑えられるのは大きなメリットです。また、日本国籍、申込時年齢満70際未満ですから、年収の問題で民間金融機関の条件を満たさない場合でも申し込めます。

返済方式による違い

返済方式は、元利均等返済方式、元金均等返済方式があります。それぞれ特徴やメリットを把握しておきましょう。

元利均等返済方式

毎月の返済額は一定です。返済額は元金+利息で算出します。元利均等返済方式は、返済スタート時だと元金の割合が低く設定されていますが、徐々に高くなる方式です。返済に連れて元金の割合が高くなるため、返済期間は長期間になります。トータルの返済額が結果的に高額になりやすいのも特徴です。

ただ、毎月変わらない返済額ですから、計画的に住宅ローンを利用できます。月々の返済額が変わらないという点は、長期間でも確実に返済したいという方には適しているでしょう。

元金均等返済方式

毎月の返済額に含まれる元金だけが一定です。元金の利息は返済開始直後が一番多く設定されています。返済を続けていくに連れて減少するのが特徴です。返済額の減り方は元利均等返済方式より早いのも特徴です。

また、元利均等返済方式と比較して元金の返済スピードは早いといえます。そのため利息を抑えやすいのもメリットです。返済期間も早いですし、時間が経過すれば返済の負担も減っていきます。返済直後はある程度負担して後になって負担を軽くしたい方に向いている方式です。

ローン形態による違い

ローン形態も多種多様です。ペアローン、リレーローン、収入合算などがありそれぞれ特徴やメリットが異なります。

ペアローン

ペアローンは2人で1人ずつ住宅ローンを組むのが特徴です。たとえば、夫婦、同居する親子で組みます。お互いが相手の連帯保証人になる形です。1人で住宅ローンを組むより、高額の借り入れが可能です。

もちろん、返済のことを考えなければなりませんが、計画的に返済可能と判断できれば、高額融資を受けられます。また、それぞれが団体信用生命保険に加入する点、住宅ローン控除も2人ではなく1人ずつ受けられるのはメリットです。

リレーローン

リレーローンも2人で返済していきます。ただ、返済のタイミングが違うのです。最初に1人が一定期間、住宅ローンを返済します。期間終了後、もうひとりが返済を引き継ぐ形です。また、1人で1つのローンを組みます。最初に返済する人が主債務者、引き継ぐもう1人が連帯債務者になるのが多いです。

リレーローンを組む方は親子が多いのも特徴でしょう。親が高齢の場合、長期間のローンは組みづらいです。しかしリレーローンなら融資するほうもある程度は安心できます。親から子という形で組めばローンの返済期間も長くできます。さらに、1人がそれぞれ住宅ローンの控除を受けられます。

収入合算（連帯債務型・連帯保証型）

夫婦や親子で収入を合算して住宅ローン審査を受けます。収入を合算できるわけですから、住宅ローンの審査の際、高額融資を受けられる可能性が高いです。債務者は1人ですが、もう1人は連帯債務者か連帯保証人になることが求められます。

収入は合算しますが、契約自体は1人で実施するために、手数料、諸経費も1人分だけでかまいません。ただ、もう1人を連帯保証人にする場合、なった方は住宅ローン控除を受けられません。注文住宅で理想を反映したいが資金不足が不安という方に適しています。

無理のないローンを選択することが大事

家を購入する場合、大きな金額が必要です。通常、一括で支払える方はなかなかいません。そのため住宅ローンを利用するのですが、問題は返済です。理想の家を実現するなら、どうしても融資額を増やしたいと思いがちですが、返済を無視すると後悔する羽目になりかねません。

また、月々の返済額を考える場合、固定金利にするか変動金利にするか、返済方式はどうするか、借入先はどこにするかなども慎重な判断が必要です。無理のないローンを選択しないと、返済できなくなり、結果的に家を手放してローンだけが残る羽目になりかねません。そうならないよう無理のない返済計画と住宅ローンを選ぶことが重要です。